Dia 1 = reunião de terça, 10 nov. 2026 · Luís (legal) · Francisco (construtores) · Telmo (site, CRM, marketing)
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Linha forte = cenário escolhido; linhas finas = os outros dois.
Hipóteses para discussão, a confirmar com os construtores e o contabilista. Otimista: 1.º CPCV no mês 3 e depois 1 por mês. Base: mês 5 e depois 1 a cada 2 meses. Só na escritura: mesmo ritmo do base, mas nada é pago no CPCV.
Capital social é uma hipótese (o mínimo legal é 1 € por sócio). "Adianta" = o maior entre o capital social e o dinheiro necessário até haver receita (o capital é usado para pagar os custos iniciais). Valores antes de IRC, IVA e salários.
Resposta curta: chamar-nos "promotora" não reduz a responsabilidade e não dispensa a licença AMI. Vender casas dos construtores e ganhar por venda é mediação (Lei 15/2013, art. 2.º). Sem licença, a coima vai de 5.000 € a 30.000 €. Uma promotora "a sério" é dona do projeto e tem mais responsabilidades (garantias de 10/5 anos na venda a consumidores, ficha técnica, IVA). O branqueamento de capitais é igual nos dois casos.
| Modelo | Como recebemos | Quando | Capital | Risco principal |
|---|---|---|---|---|
| A + D · Imobiliária com AMI + marketing Proposta | Comissão + avença de marketing | Avenças desde o 1.º mês; comissão no CPCV/escritura | Baixo | Escrituras só com a obra pronta |
| B · Co-promoção com o construtor | Parte do lucro | 24–48 meses | Médio/alto | Risco da obra passa a ser nosso |
| C · Promotora pura | Margem das nossas frações | 2–4 anos | Alto | Licenças, obra, mercado |
| D · Só marketing (sem AMI) | Avença fixa, nunca por venda | Desde o 1.º mês | Baixo | Se depender da venda, é mediação |
| E · Plataforma + imobiliária parceira | Avença | Desde o 1.º mês | Baixo | Dividimos o negócio |
Análise completa: Promotora ou imobiliária? — Análise para os sócios. A confirmar com a advogada.
As caixas ficam guardadas para todos os sócios: quando alguém marca, os outros veem.
Só nomes com .com livre (confirmado no registo oficial) e .pt aparentemente livre, sem conflitos encontrados. Confirmação final: certificado de admissibilidade no RNPC (~75 €, 3–5 dias).
Mais de 350 nomes analisados em 4 rondas; ficam Dois Ventos, Two Winds Algarve e 7 nomes viáveis. Bases de marcas (INPI, TMview, EUIPO) não acessíveis daqui: pesquisar à mão antes de registar. Documento: Pesquisa de nomes e domínios.
Para o Luís rever com a advogada. Marcar à medida que fica feito.
| Ponto | O que queremos | Porquê |
|---|---|---|
| Momento da comissão | 50% no CPCV, 50% na escritura | Receber em meses, não em 2 anos |
| Devolução se a escritura falhar | Só se a culpa for nossa | Não devolver por atrasos do construtor |
| Comissão | A definir (hipótese 3–5% + IVA) | Base de todo o plano |
| Avença de marketing | Valor fixo por empreendimento ou por mês | Dinheiro desde o 1.º mês |
| Parceria no projeto | Explorar como 2.º passo | Pode render mais, mas paga no fim |
| Exclusividade | Exclusivo ou lote de frações só nosso | Justifica investir em marketing |
| Frações no lançamento | ~50% | Vender cedo |
| Licença de construção | Emitida antes de vendermos | Confiança e menos risco |
| Marketing | Construtor paga renders, vídeo, andar modelo | Menos custos nossos |
| Datas de obra e entrega | Por escrito | Saber quando há escrituras |
A lei permite receber a comissão (ou parte) no contrato-promessa se o contrato de mediação o prever (Lei 15/2013, art. 19.º).
| Arranque (uma vez) | Estimativa |
|---|---|
| Constituição da Lda. | ~360 € |
| Licença AMI | 100 € (+ taxa anual) |
| Certificado de admissibilidade (RNPC) | ~75 € |
| Capital social (1/3 cada) | hipótese 3.000 € |
| Advogada | a orçamentar |
| Registo de marca (INPI, 1 classe) | ~165 € |
| Site, CRM, mini-sites (feitos por nós) | ~0 € + domínio ~15 €/ano |
| Renders, vídeo, drone | pedir ao construtor |
| Mensal | Estimativa |
|---|---|
| Contabilista | ~150–250 € |
| Seguro RC 150.000 € | ~25–70 € |
| Portais (começar com 1) | ~0–400 € |
| Email, alojamento, telefone | ~20–60 € |
| Publicidade online | ~300–800 € |
| Deslocações Portimão–Faro | ~100–200 € |
| Total sem campanhas | ~600–1.800 € |
| Marketing no lançamento (portais + anúncios) | ~2.000–2.500 € |
A lei permite receber a comissão (ou parte) no contrato-promessa se o contrato de mediação o prever (Lei 15/2013, art. 19.º). Sem essa cláusula, só na escritura. Documentos: Plano de marketing e custos · Plano de arranque · Lista legal.